Será que llevo ya mucho fuera de la madre patria, así que no me hagais demasiado caso, pero tengo un tema sobre el que me gustaría recabar opinión:

Uno de los indicadores generales que se barajan habitualmente en el reino unido para evaluar lo inflado o no del mercado inmobiliario es el índice precio medio de la vivienda / salario bruto medio. Anteriormente al boom crediticio global que empezó a finales de los 90 era práctica habitual en bancos etc prestar alrededor de 3.5 o como mucho 4 veces el salario de aquel que buscaba una hipoteca, además de depósitos mínimos por encima del 10 o 15%. Mas allá y el riesgo de fallo en devolución se solía considerar alto por aquel entonces.

Ahora con el estallido de la burbuja crediticia y el final del dinero barato muchos bancos en UK estan restringiendo el credito y volviendo a los niveles "razonables" de préstamo pre 2000, es decir, depósitos altos y limites de cuantía equivalentes a 3.5 o 4 veces el salario bruto anual como mucho.

Hace poco echando un vistazo a los precios medios y salarios medios en España me salían las siguientes cifras:

A Noviembre del 2008, el precio medio por metro cuadrado es alrededor de 2.200 euros / m2. El tamaño medio de la vivienda de 98 m2 y el salario medio en España de 20.5 K Euros anuales brutos.

Con estos datos me sale un ratio Precio vivienda / salario medio de.... 2200 x 98 / 20500 = 10.5!!!!!

Si mis cifras son correctas, parece que al mercado de la vivienda en España le queda mucho por recorrer para llegar a una corrección razonable.... si por ejemplo pensamos que el ratio se puede aceptar a niveles de 6 (no ya 3.5 o 4) eso querria decir que el precio medio de una vivienda en España debería bajar de los actuales 2.200 x 98 = 210.000 a unos 1250 x 98 = 123.000 !!!

Lo que implica un 30% o 35% mas abajo de los precios de Noviembre 08...

Alguien que me saque de mi error???

El precio de la vivienda en España debería disminuir bastante (aunque vaya a usted a saber ...). Tu análisis me parece correcto salvo por un detalle.

El salario individual debe estar en torno a los 20.000€ anuales aunque una casa se la suele comprar una unidad familiar y según las estadísticas del INE en el 2007 los ingrsos de la familias eran de unos 21k € netos. Si suponemos que a la gente le retienen un 20% de media (no tengo ni idea de cual es la cifra real) saldrían unos 25k € brutos y tu indice se situaría en torno al 8. Lo que sigue siendo una burrada.

Esta mañana he estado en el banco para resolver unos asuntos y ya había folletos que ofrecían pisos bastante baratos provenientes de embargos ...

Los pisos seguirá bajando un tiempo, seguramente durante todo el 2009. Aunque también hay que leer esto entre comillas y con peros. En algunas zonas de una misma ciudad los precios no bajarán o bajarán muy poco, mientras que en otros los precios bajarán ostensiblemente. En Barna está pasando justamente eso aunque hay barrios que no bajan ni a la de tres.

Por mi piso pedían para principios de este año 60 millones y lo he acabado comprando por 39 (80m2) unos meses después. Y seguramente ahora estaría por mucho menos pero entonces el piso ya no estaría a la venta (lo habría perdido, que la gente cuando no corre, vuela). Así están las cosas.

Lo que sí está subiendo es el precio de alquiler porque al no poder comprar por la crisis y la subida del Euríbor de hace unos meses la gente se tira a buscar de alquiler y los propietarios se están hinchando de subir precios. Cuando los precios de alquiler suben es que los de compraventa no van bien.

Amén Rommel .

¿ Que la hipoteca me va a bajar 200 euros ? .... entonces es hora de renovar mi transporte motorizado, por otro más acorde a mi estatus, algo más ecológico...

Haplo_Patryn escribió: Lo que sí está subiendo es el precio de alquiler porque al no poder comprar por la crisis y la subida del Euríbor de hace unos meses la gente se tira a buscar de alquiler y los propietarios se están hinchando de subir precios. Cuando los precios de alquiler suben es que los de compraventa no van bien.

En cuanto al tema de alquileres, a pesar de lo que pueda parecer, no hay regla fija. Cuando estalla una burbuja inmobiliaria y los precios de compra bajan suele suceder que la gente se queda esperando a ver si bajan mas y entonces alquilan. EL preico de los alquileres en principio sube logicamente. Pero si la crisis inmobiliaria es fuerte lo que tiende a ocurrir es que al cabo de un tiempo aquellos que no pueden vender (sobre todo segundas viviendas) deciden ponerlo en alquiler con lo que el mercado de alquiler se inunda de nuevas propiedades... si a eso sumamos ademas que hay crisis economica, gente perdiendo su trabajo y por lo tanto poco dispuesta a pagar un euro mas de lo necesario en general... pues el efecto final es que los alquileres tambien suelen bajar.

Es exactamente lo que ha empezado a ocurrir en UK. Los alquileres subieron durante buena parte del final del 2007 y primer cuarto de 2008. Pero desde mediados de 2008 estan bajando tambien. Es la deflacion general. Humildemente creo que esto tambien puede suceder aqui.

Rommel escribió:Un familiar mío, director de una sucursal de BBVA me dice que el euribor va a pegar un bajón durante este año que entra. En cuanto a las familias les bajen la hipoteca 200 euros, la gente vuelve a perder los papeles y a comprar como locos. En España somos así!

El problema en este caso es que los bancos van a reducir, o estan reduciendo ya, la cantidad de hipotecas que conceden drasticamente, y/o van a poner medidas draconianas para concederlos, con lo cual 200 euros mas al mes no va a ser se mucha ayuda para comprarte otra casa si no puedes vender la tuya al precio que quieres y peor aún si ademas el banco no te concede una hipoteca...

[Edito: creo que te referias a comprar como locos en general no?, y no solo al mercado de la vivienda?]

Creo que en el analisis de viajero falta una cosa, y es que consideras solo la gente que compra una casa por primera vez y no tiene ninguna ayuda.

Yo tengo la intención de mudarme de casa este año, pero claro, antes de comprar una casa tengo que vender la mia. Asi que aunque me meta en una casa de 500.000 euros, no necesitaré ese dinero pues tendré el dinero de la venta de mi casa actual.

La gente que compra una casa por primera vez, quizá no se vaya a por la de 98 m2, sino a por más pequeñas, han tenido una cuenta vivienda por algún tiempo, y los padres les hechan una mano.

En fin que lo que yo he visto estos últimos años es que el dinero que habían ahorrado nuestros padres durante toda su vida, se lo estaban llevando las constructoras-inmobiliarias-promotoras. Y es que tiene que ser asi, el dinero siempre vuelve a mano de los ricos y emprendedores. Todos esos niños de la postguerra que se habían acostumbrado a vivir con lo mínimo y a trabajar duro, terminaron ahorrando mucho dinero, y en lugar de heredarlo los hijos, lo han heredado las constructoras, como es ley natural.

El Cid escribió:Creo que en el analisis de viajero falta una cosa, y es que consideras solo la gente que compra una casa por primera vez y no tiene ninguna ayuda.

Yo tengo la intención de mudarme de casa este año, pero claro, antes de comprar una casa tengo que vender la mia. Asi que aunque me meta en una casa de 500.000 euros, no necesitaré ese dinero pues tendré el dinero de la venta de mi casa actual.

Jeje, esa es la clave.... antes de comprar una nueva tienes que VENDER la tuya... el problema ahora (por lo menos en UK y en USA) reside en que lo mas probable es que no la vendas porque no hay ofertas que tu puedas aceptar... o la tengas que vender a un precio muy por debajo de lo que tu querrias.

Claro que tu casa de 500K a lo mejor la puedes conseguir por 400K ahora, y no te importe vender la tuya por menos tambien... pero te vas a arriesgar a malvender la tuya sin tener garantizada la de 400K? ese es el dilema y las llamadas "cadenas" de dependencia ("chains" que le dicen en UK) de compra/venta. Antes de comprar necesitas vender (y al que se lo vendes necesita a lo mejor vender la suya a su vez para poder comprarte a ti la tuya etc etc "ad nauseam") y basta con que un eslabon falle para que toda la cadena se venga abajo y no puedas realizar tu compra/venta.

En un mercado a la alza como hemos tenido hasta hace poco esto nunca representa un gran problema pero con los precios en caida libre la cosa se complica (no digo que sea imposible, pero se hace mas dificilillo).

Los que de verdad tienen buenas oportunidades ahora son aquellos que tienen el metalico listo o al menos una gran parte. Además si preguntais a agentes inmobiliarios (o a bancos!), vereis que probablemente el perfil de comprador mas deseado por ellos ahora son compradores primerizos, que compren para residir sin otras hipotecas en paralelo, con un trabajo estable, una entrada razonable, y sin cadena... (Haplo y Rommel dos claros ejemplos si no me equivoco!)

En cualquier caso, y no tengo estadisticas a mano que lo avalen, por lo que he podido leer/escuchar creo entender que los que de verdad son el motor principal y marcan tendencias de negocio en el mercado inmobiliario (sobre todo en un mercado a la baja) son en general los compradores primerizos.

Finalmente, si te fijas en mis cifras he asumido un ratio de 6, y no de 3.5 o 4, precisamente para tener un margen de error conservador que cubra casos como el tuyo de compradores con una gran entrada o que puedan igualmente, pero de alguna otra manera, conseguir una casa con un precio muchas veces mayor que su salario bruto anual; y esto supone que al vender tu casa te queda una cantidad importante tras pagar lo que te queda de hipoteca en tu casa original, lo que en algunos casos es mucho suponer (la famosa maldicion del capital neto negativo en mercados a la baja...).

Aqui un articulo del FT que incluye un video con un repaso comparativo a indices de precios inmobiliarios de USA, Reino Unido y Espana, mostrando una grafica bastante explicita:

http://www.ft.com/cms/s/0/24a45096-0430 ... ck_check=1

Parece que en Espana la cosa esta a penas empezando...

Pues a mi me pide que me registre...

Si, pero si no recuerdo mal es gratis.

Por cierto, me acabo de acordar. Un truco para ver los articulos del FT sin registrarse:

Simplemente pon en el buscador Google el titulo del articulo. En la lista de links que te saldrán, el primero suele ser el articulo integro.

En este caso, usad el titulo:

Short View: US housing

Yo voy viendo como bajan los precios de los pisos. Con calma. Esperando y poniendole una velita a todos mis santos, para que acabe apareciendo algo donde quiero y a un precio asequible.
Y ya se empiezan a ver cosas interesantes, aunque fuera aun de mi presupuesto de soltero.

Santi, imagino que hablas de precios propuestos por los vendedores? en un mercado a la baja los precios finales reales de una venta suelen ser menores. Si ves que los precios de salida se acercan a tu presupuesto pero todavia por encima no dudes en hacer ofertas "locas" de hasta un 20% ( o mas...) por debajo del precio que se pide. Muchas te diran que nanay pero alguna se mostrara interesada... sobre todo a medida que la crisis se agudiza y la casa sigue en venta.

En mi caso el vendedor de una de las ofertas que me fue rechazada me llamo a los 3 meses para saber si seguia interesado en comprar. Le dije, mira si, pero ahora mi oferta no es la de hace 3 meses etc etc

En general yo pienso que los precios en Espana van a bajar por lo menos un 30% comparado con precios reales de venta a prinicipios del 2008 (mas o menos el cenit de precios inmobiliario en Espana). En UK ya se preveen bajadas de hasta 45%, pero en Espana la banca tiene una posicion mas solida que en UK y esta menos expuesta a hipotecas de riesgo.